Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy potrzebna jest, jeśli dla danej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a Inwestor chce zmienić sposób jej zagospodarowania, na przykład:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek lub inny obiekt budowlany,
• wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę lub prowadzą do zmiany zagospodarowania terenu, która trwa dłużej niż rok,
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, itp.

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana, jeśli:

• inwestor chce dokonać tymczasowej, trwającej do roku, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, dla której nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę;
• roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, które nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego. Nie mogą one zmieniać formy architektonicznej obiektu (np. elewacji), a także nie mogą wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko;

Aby wniosek został pozytywnie rozpatrzony, muszą być spełnione łącznie te warunki:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w  zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi; strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu; strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest złożenie do urzędu gminy wniosku wraz z wymaganymi załącznikami.  Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy. Nie trzeba być właścicielem nieruchomości, ani posiadać innego tytułu do dysponowania nieruchomością, której dotyczy wniosek. Natomiast osoba składająca wniosek o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy niebędąca właścicielem nieruchomości musi uiścić opłatę skarbową w wysokości 598 zł.

Ważne! Dla prawomocnych właścicieli, uzyskanie decyzji jest bezpłatne. 

Po złożeniu wniosku urząd sprawdzi jego kompletność i poprawność. W przypadku braków, inwestor zostanie wezwany do ich usunięcia. Jeżeli braki nie zostaną usunięte w podanym terminie, to wójt pozostawi wniosek bez rozpoznania. Jeśli wniosek jest kompletny lub uzupełnione zostały brakujące dokumenty, to urząd rozpoczyna postępowanie administracyjne. Ustalenie warunków zabudowy nie odbywa się tylko pomiędzy inwestorem, a urzędem. Stronami w sprawie będą, np. właściciele, czy użytkownicy wieczyści nieruchomości, na które oddziałuje planowana inwestycja. Obszar oddziaływania to teren wokół inwestycji, którego sposób zagospodarowania (w tym zabudowy) może zostać ograniczony przez wnioskowaną inwestycję. 

Ważne! Wójt może odmówić wszczęcia postępowania, jeśli inwestycja, której dotyczy wniosek, objęta jest zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy określonym w:

• uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji,
• uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Jeśli wniosek wpisuje się w kryteria do wydania decyzji o warunkach zabudowy, to wójt  uzgadnia projekt decyzji o warunkach zabudowy z innymi instytucjami, np. w kwestii ochrony środowiska, obsługi komunikacyjnej, czy ochrony zabytków. Od rodzaju oraz miejsca inwestycji, zależy z kim dokonywane będą uzgodnienia. Jeśli inwestycja wykracza poza obszar gminy, to decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana po uzgodnieniu jej z wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast, we właściwości których znajduje się pozostały obszar inwestycji.

Po uzyskaniu uzgodnień i przed wydaniem decyzji, wójt zawiadamia wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu materiałów. Strony mogą zapoznać się i wypowiedzieć, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. 

Końcowym etapem jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli planowana inwestycja spełniła łącznie warunki. Jeśli ustawowe wymogi nie będą spełnione, wójt wyda decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. 

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w ciągu:

• 21 dni – jeśli dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora;
• 90 dni – w pozostałych przypadkach.

W praktyce termin ten może być dłuższy, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii, czy też okresów zawieszenia postępowania. Wydanie decyzji może się również opóźnić, np. z winy strony lub przyczyn niezależnych od urzędu.

Osoba do kontaktu: Halina Ambroziak-Juszczak, stanowisko ds. gospodarki nieruchomościami i gospodarki przestrzennej, Tel.: 63 288 59 20.